买卖房子一直以来都不是小事，买卖房子的人对其中要办理的手续，要走的流程，要注意到的问题都要密切关注，不然可能会陷入不必要的麻烦中去。

交易前期工作：

1、议价

出售房子时,若买房者相中,肯定会向你杀价。因为房子的价钱不像一般的商品能够计算出成本,价钱高低往往取决于消费者的认定与市场的成交行情,所以你要提前预留出杀价空间。

2、付订金

若双方对房子达成一致,买方必须先付订金。所谓缴纳的订金是买方为确保契约覆行,交付卖方的金钱,是具有契约上的效力的。你收下订金后,若买方反悔,则你有权没收订金,反之若卖方(你)反悔，也要加倍退还。

付完订金以后，肯定是要准备签署相关合同啦！但是，在签署合同前，为了避免日后某些不必要的交易纠纷，需要再做一些核对确认工作。

1、必须要到房管局查档

当交易双方在中介公司的促成下签署了《三方交易合同》后,应同时到房管局查档,这样可以有效的防止与购房者以及中介公司在交易过程中可能出现的问题。房屋交易过程中,任何一方出现不实行为,很有可能导致交易纠纷。所以,查档的功能一是可以确认该成交房产的所有权人是否是签约的本人,二是确认签约的卖方是不是拥有该房产的全部所有份额,三是确认该房产是否在银行或者其他第三方机构有抵押行为。

二、交纳过户所需税费

1、营业税:根据相关房产新政,转让出售购买时间不足2年的住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过2年的住宅免征营业税。

2、印花税:个人销售住房暂免征收印花税。

3、个人所得税:征收条件以家庭为单位出售非住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

4、土地增值税:个人销售住房暂免征收土地增值税。

5、城建税、教育费附加:随营业税附征。

(如交易房产在银行有抵押,需要提前撤押。如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)

三、银行贷款审批通过后,就可以去房管局网签,买方支付首付款

四、领取新证

(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)

五、银行放款给卖方

六、水电,煤气,暖气,物业管理,数字电视收视,网络宽带,电话等的过户。(这些相关的事宜中介公司是不会代理的,这要房屋交易双方协商共同处理,很多人不注意这些过户细节,以至于日后会给自己带来麻烦)

另外，在签约环节,中介公司和购房者应当搞清楚售房者是否已经结婚,因为需要确定售房者卖房子是否得到了配偶的同意,如果得到了配偶的同意的话,应当由夫妻双方共同出面签署合同,如果配偶因故不能到达亲自签约的话,签约人应当出示配偶的亲笔授权书,这样可以有效防止婚内财产私自转移而导致交易最终不能成交的情况发生。

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