如今买房，动辄上百万、甚至数百万，对于大多数业主来说可能是花光了一辈子的积蓄。年底交房时，花大价钱买回的房子，怎样检验才知道是否与当初购买时承诺的一模一样？装修后出现各种质量问题，维修问题又让人特别不省心，没有经验的普通业主常常在收房时不知所措……

前段时间某地产精装楼盘被曝光质量差，专业人士进行检验才知，此楼盘精装质量不达标，但业主稀里糊涂收了房，装修入住后频出问题，维修困难，投诉无门。

我们花了很长时间去选房、很大价钱去买房，却在最后收房时翻了阴沟。一切都是因为当初没有好好检查验收房子啊！

房子交付验收其实是很重要的一个流程，但很多人对验房知识不了解，以至于栽跟头。你知道冬季寒冷干燥，要注意哪些收房问题吗？如何才能顺利地拿到让自己放心的房子？弄房子【装家团】直播为大家总结以下验房窍门和技巧。

1 验房流程

验房有其固定流程，跟着验房流程走，确保每一个验房环节都能得到公正的检验，才能收个好房子。那么，你知道正确的验房流程是怎样的吗？

资料查验

收房时首先看开发商交房时应该提供的资料，物业公司查验，索要“三书一证一表”。这些都是非常重要的。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。出现误差是否在合同范围以内。必须要证明该小区确已达到交付条件。

◆《建筑工程质量认定书》

◆《住宅质量保证书》

◆《住宅使用说明书》

◆《建筑竣工验收备案表》

◆《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》

◆《面积实测表》：面积实测数据对照购房合同上的面积(自己可实测套内面积)

◆管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）

委托验房

资料检查完毕，业主可以委托专业人士或验房师对房屋质量进行综合查验。

验房报告书，整改

业主就查验中存在的若干质量问题形成书面材料(验房报告书)，向开发商、物业公司提出整改、维修申请书，并由接收人签字确认。

协商，书面整改协议

开发商、物业公司接到业主申请后应与业主协商，拿出改进意见、解决方案或达成书面整改协议。

解决问题

根据协议整改内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限再次达成书面协议。

签约

房屋整改维修完毕后业主签署"入住交接单"，办理交接手续。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

缴费

缴纳各项物业、契税及维修基金费用(应有市物价局批文等)。

装修

业主开始进行室内装修。

2 验房工具

房子验收，没有专业工具怎么行？！磨刀不误砍柴工，有一套齐全专业的验房工具，验房事半功倍。

量具

一般验房需要的量具包括，盒尺（一般3m）、直角尺（一般25~33cm）、丁字尺（一般50~60cm）、直尺（一般1m）。

电钳工具

带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座)；各种插头:电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀；电池、测电笔；手锤；小锤；不同瓦数的大灯、小灯等。

辅助工具

激光测距仪、钢化玻璃检测仪、激光水准仪、回弹仪、镜子、手电、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔。

3 验房

知晓流程，准备好工具，就可以进行验房了。但在验房之前，物业会催促你交付一些物业费用及相关费用，可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把，然后就可以同物业人员一起去验收房子。

精装验房

精装房的验收需要更加注重细节，精装房的检测应严格按照合同签署时约定的装修标准来检测，比如一些装修材料的品牌，装修的质量也是需要重点注意的地方，由于精装房可以掩盖一些隐蔽工程的瑕疵，验房师建议购房者收房时由专业的验房师陪同。

毛坯验房

可能很多人都会问，毛坯房有什么好验收的，一眼过去什么问题都看没了。那么毛坯房是不是就不需要验房呢？答案当然是否定的。比起精装验收，很多问题在毛坯时更好解决，也不会影响到后期装修观感。交房之后的毛坯房验收，也是一门技术活。

4 验房要点

一般验房可分为“看外部”、“查内部”、“测相邻”三大步骤。

一、看外部

首先，验房检查外立面、外墙瓷砖和涂料(注意腰线部位的内墙渗漏)、单元门(外观和试用)、楼道(宽度、扶手、踏步、纱窗)。

外立面的腰线

外立面的腰线在一般在1~2楼，4~5楼之间，大雨天一定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，要及时提出修理。

楼道窗户

楼道窗户是不是有纱窗，不要因为不属于自己家就不去关心，如果没有，应及时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求(具体可以参照“住宅设计规范”，里边明确规定有)。

二、再查内部

内部主要包括，入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟(厨房)、排气(卫生间)、强弱电配电箱等等。

墙面

墙面是经常容易出问题的地方，比如空鼓、裂缝、起砂、不平整、阴阳角等等。冬季也是检测墙体质量好坏的好机会，干燥的天气容易让施工不当的墙壁出现各种问题。

空鼓

墙面空鼓这是很多业主都会碰到的问题。空鼓在毛坯阶段整改比精装后整改观感上会好很多。一般在检测时，毛坯房空鼓主要检测墙面地面批荡层，检查的时候，手锤垫上几层纸(主要是为了避免留下锤印，影响墙面美观)，敲击墙壁，检查墙面是不是有空鼓。现在绝大部分卫生间是做沉箱式的，所以卫生间的沉箱壁与地面的空鼓需要更加注意。这里有专用的钢针小锤(10g)测墙砖、地砖空鼓。

裂缝

裂缝是工程质量有严重的问题，所以一定要仔细验收。精装房墙面漆很多裂缝，刷个漆就盖过去了。这个是大多数业主的想法，也是收楼时地产方的说辞，其实大部分裂缝都是因为毛坯时处理的不好，导致后期装修完开裂。

渗水

渗水现象，常常发生在靠外墙面、窗边、卫生间天花，排水管处这些地方，一定要仔细观察，特别是在冬季雨雪天，很容易出现问题。验收墙壁最好选择交房前，下完大雨的第二天去检查一下。如果这时候墙壁有问题，那肯定是一目了然的。

倾斜

房顶是否倾斜？用盒尺检查房顶，取4-5个点，进行测量，如果数值一致，比如房高平均都为2.7m(或者2.65m)，那么就说明房顶或地面没有倾斜。检测地面是否水平，可以测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验房屋内地平是否有误差，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。

一般来说，如果地面差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴，超出这个范围，就要谨慎了。地面是否水平与后期装修时铺设地砖、木地板等有很大的关系，千万不能忽视。

起砂

墙面大面积起砂，易造成后期装修墙砖空鼓或墙面抹灰层空鼓。国家标准相关条例：找平层与下一层结合牢固，不应有空鼓。找平层表面应密实，不得有起砂、蜂窝和裂缝等缺陷。

平整度

墙面平整度、地面平整度都不宜超过4mm。用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹。

爆点

检查墙面是否有爆点。可能有人会问，什么事爆点，这里爆点的意思是，当初生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点。

阴阳角

墙阴阳角方正度、垂直度不应超过4mm，偏差过大时会影响后期墙地砖的铺贴。

在对墙面进行验收时，对墙体有问题的地方可适当做标记。

层高

层高如果没有达到标准，会使今后的生活产生一种莫名的压抑感。而降低层高也是开发商节省成本的一种方式，所以验房的时候首先就是要注意层高是否达标，如果没有达标，宁可不要。

检验方法

层高的检验只需要在房屋内测墙角，天花板的垂直距离就可以了，而且同时测量房内多处地方，看是否达到合同标准即可。对于购买跃层、LOFT的业主要特别注意，如果在购房合同中明确规定了层高距离，应该仔细检测，一般认为单层高度在2.6M是可以接受的高度，如果楼层的高度低于这一高度，就会在居家过程中降低舒适度，住得不舒服还有什么可以弥补？

面积

核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主)；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多(实得面积减少，吃亏的还是业主)。

铁锈

墙面铁锈，钢筋头外露，铁丝网外露等小问题也不容忽视，锈膨胀会导致抹灰层鼓包脱落，若不整改对后期装修有着大影响。

门窗密闭性

如果是精装房，门窗的密闭性、隔音性能要仔细检测。（温馨提醒：冬季风大，在检测窗户时可以关窗进行，比较容易检测窗户的密闭性能。）

门洞标准

如果是毛坯房，要检测门洞是否标准，如果门洞不标准就会给后期木门的制作和安装带来很大的隐患。

门的平整度

防盗门有无划痕，门边是否变形。把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，要不然将来变形更严重；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启灵活；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

猫眼

进入户后，观察猫眼，是否有出现松动、不清晰、视野不全或者有异物，没办法看清楚等现象，如果有，那就要求修复或更换。

窗户

推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不容易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。所有外门窗都应该有纱门、纱窗。楼道内、朝向通道和底层、低层室外的窗户都应该安装防盗网。

天花板

主要检查墙面天花板是否平整，周围光线暗时可以带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否平整，就能立刻通过光线阴影看出；如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

通风问题

卧室客厅

卧室、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30㎡，那么开启的窗户面积应有1.5㎡。

厨房

厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10㎡，那么开启窗户面积一般要有1㎡，并且不小于0.6㎡。达不到的不合格(具体还是要参照国家标准“住宅设计规范”)。厨房排烟孔直径15cm，达不到时没办法安装油烟机。

卫生间

在检查卫生间通风口的时候，留意是否有在吊顶下留通风口，通风孔直径10cm，留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，一般离通风孔最近的插座距离应1.5m，并且是防水插座。而且如果卫生间门上没留0.02㎡左右的通风百叶窗，门下也应该留3cm的间隙，这也主要是根据国家标准“住宅设计规范”来规范的（很多卫生间没有窗户，所以必须要检查是否安装通风口）。

管道排水

这里所指的管道，是水污管道。检测管道排水是否顺畅，犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢?因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会“偷”这个工，把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较黏的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。尤其在二手房买卖中，房主不会主动告诉你管道是否畅通，是否能正常使用。所以，一定要着重注意，如果交易后才发现问题那有苦也没地方诉。

厨房烟道

重点验房的是，厨房烟道。烟囱管注意管道面是否有开裂，顶部是否有装止回阀。用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

管道煤气

还有需要特别注意的是管道煤气。在验收时，用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复；如果等到入住后再维修，到时候你已经做了整体厨柜，会使维修非常困难，甚至可能需要你拆掉吊橱。

检查验电

电路的验收要求相对更专业繁琐，因为涉及到的项目比较多。一般收房时房间内都已经通电，需通过开发商最初安装开关检测电路情况。收房时一定要向开发商索要房屋的管线图，以便以后装修时使用。

检查强电：包括插座、开关、照明灯之类。

◆毛坯房电线线管已经预埋好的，应当设置有引线。

◆检查插座:五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危及生命。插座还应该用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

◆开关箱里的各个分路开关应该有明显的标示。如果没有或不明确，也应该立即纠正。

◆开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，要紧固者更换。否则以后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大的危险，所谓防患于未然嘛。

检查弱电:包括电话、宽带、有线电视、可视对讲、呼叫报警等。

◆检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

◆检查弱电插座数目:宽带插座因户型不同个数不一:比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。

◆检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

◆检查入户门门铃:带2节(或4节)5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

验电线，除了看看是否通电外，主要是看电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5㎡，空调线更应达到4㎡，否则使用空调时，容易过热变软。当然这是一种理想的配置，多数土建的电线都会差一个等级。

水路验收

马桶冲水溢水

水路问题最头痛的就是马桶冲水时溢水。安装马桶时底座凹槽部位没有用油腻子密封，冲水时就会从底座与地面之间的缝隙溢出污水，非常不方便，非常脏，这就需要在检查时特别仔细。我们一般都要在装修前提醒师傅多加注意。

水管漏水或者水流过小

一般情况下，水管本身不容易产生问题，多出现在连接时密封没有做好、密封材料选用不当等原因造成。同时，如果连接水管时水管旋入管件(如弯头)过深，就会造成水流截面变小，水流也就小了，水流小造成用水不便，也可能造成水管漏水。

软管是否会爆裂

连接主管到洁具的管路大多使用蛇形软管，如果软管质量低劣或水暖工安装时把软管拧得紧，使用不长时间就会使软管爆裂。有一种情况，装修完工的卫生间，面盆位置经常会移到与下水入口相错的地方，买面盆时配带的下水管往往难以直接使用。安装工人为图省事，一般又不做S弯，造成洗面盆与下水管道的直通，异味就从下水道返上来，造成房间气味难闻，这点也尤其要注意。

暖气片检查

有些家庭可能会安装暖气片，注意它上面一般要有放气阀，使用前应该先拧动将气体放掉。如果拧不动就要修理解决，否则气放不出来，暖气片就不热。还要注意暖气片安装牢固，千万不能有松动现象；进水管和回水管的坡度应符合要求，否则影响采暖效果。

检查空调孔

空调孔开设应外高内低符合标准，开设位置应符合设计要求。还有需要注意的是查看外部贴砖时是否将空调孔遮盖。

三、后测相邻

后测相邻主要包括，闭存水试验、水表空转等这些问题。假如在装修后才发现防水没有做好，那就很麻烦了，不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水。但在检查时，也要楼上楼下邻居相互配合。

闭存水试验

做闭水试验，一般需要在24小时后察看，才能辨别是否会出现渗水现象，同时要做水表空转试验，这是一个比较重要的检验项目。

例如

楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是因为楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

◆实际操作

在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将所有地漏全部堵塞好，然后放满水，水的高度不要超过2cm，保持24~48小时。如果楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。试水时最好约楼下邻居来。

空转实验

打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，因为出现过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻烦，否则入户不久，出现渗水问题，那时解决就麻烦了。

温馨提醒：冬季是测试房屋防水情况最好的时机，热胀冷缩使一些细小的缝隙容易在这时候暴露，厨房、卫生间是最重点检验的区域。

地下室

地下室室内一般净高2M，国家标准“住宅设计规范”上也是有规定的。室内结构梁或管道影响使用空间的，也应该进行价格上的补偿。

房子是否合格，是否满意，很可能关系到整个家庭生活质量，很多其他项目的验收只有专家才能看得出好坏如果可以，最好带上一个做工程的朋友一起去看看。验房的过程中要是发现问题要及时记录下来小问题让开发商整修，如果是大问题的话就要考虑不签收房。

5 验房还得学“维权”

不交费、不签字、先验房

验房如果发现房屋质量问题，不能交费、签字。应立即找开发商或建筑商，要求其对有质量问题的地方予以书面确认幷加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。修房时，要记住取证，就是即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据举证，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。

如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，幷索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可凭借证据向法院起诉解决，依据新的司法解释，法院应当支持购房人的请求。

温馨提醒

有一些需要业主签字的验收表格，记录该套房子的验收情况，例如验房交接表等。据了解，有些开发商为了简化验收流程，同时也为了避免验收纠纷，会在其工作人员陪同业主看房验收之前就要求业主把所有需要签名的表格签完，甚至以不给钥匙看房胁迫业主。其实这样做对业主是很没有保障的，无论如何都必须在看完房之后才能签字验收。

6 房屋验收注意事项

收房注意房款约定

如果客户与开发商在合同中约定，在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。

物业费不能乱涨价

根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。

物业费可以按月交

在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。

缴纳契税签协议

根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。

开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。

对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。

先验房再办理手续

目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。

建议业主集体收楼

鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。

遇配套问题先收房

针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。

投资买房尽快收房

有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。

法律上来说，没有任何一条法律规定验房是一个房产交易的必需步骤，买方可以选择要或不要验房。但为了保证自己能有个好房子，一般情况下，我们还是会选择一个专业的验房师或者平台验房。

7 专家问答

问：毛坯房验收，他们说防水是最重要的吗？

答：毛坯房验收首先最关注的应该是防水，除了卫生间，还有厨房的防水，建议业主进去之后首先是眼睛观察，一般来说，新房的卫生间和厨房的墙壁会有1.5~2米高的防水层，细心的业主可以在墙壁侧面看到涂有防水沥青的加强处理。

如果后期装修不打算改水电的话，测防水最好做闭水测试。这个在刚刚的直播中也有提到，卫生间防水，放一层5—10厘米的高度的水域，放水之后24小时到楼下看看是否漏水，如果漏水就让开发商处理。有条件的业主应该在交房时进行闭水试验。

问：如果没有请专业验房师，自己可以验水电吗？

答：先验水再验收电路，如果你想自己验，试试在五金店或者网上购买一个“验电插头”用来辅助验电。验电插头是验房神器。刚刚直播也有说到，我们要查看总的控制开关，先将电闸关掉，检查电闸的电线是否有松动的情况，之后再打开电闸，使用验电器检查线路安装是否合理，把验电器插入插座以后，如果零线和火线灯同时亮起，那么插口就是正常的。

问：如果房子有空鼓，怎么办？

答：当场检查出的验房问题，一定要责成物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，造成很多问题。记住有问题一定要找开发商或物业反应，不要想着省事将就下，后期你想再换都难了。

问：买了精装房，出现了很多问题，找谁可以解决？

答：你在交房的时候，一定要注意审核合同的纸面要求，“如果说达不到合同的纸面要求，你可以拒绝收房”，对于合同上没有明确的地方，只要是影响了房屋正常使用的地方，都有权要求开发商进行整改。购房者是有这个权利的。