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业主延期收房有什么后果 该怎么处理
2016-06-11 1537C° 来源:房先森转载 标签: 业主收房   收房   延期收房  

收房时间到了,如果没意外的话,业主各开发商办好相关手续,签好相关文件,就算完事了,然后业主就可以搬进去住了。但是收房时间段内,业主由于种种原因要求延期收房会有什么后果,该怎么处理。鉴于这个问题的复杂程度,需从业主和开发商双方综合考虑,才能给出最终定夺。

业主延期收房有什么后果 该怎么处理

交房验收是购房的一个程序,并且受合同条款约束。如果买卖双方任何一方违反该条款,就是违约。更重要的是只有纳入程序,验收中存在的问题才能得到妥善处理,否则后果要自负。所以及时验收不单纯是为装修入住,应该把关注的重点转移到确保房屋质量上,把好这个关。

如果开发商没有违约,而是由于你自己的原因造成延期收房,则物业费、取暖费的计算起点应为合同约定的交付日期。

如果在国家规定的工作日内和工作时间内前去收房,如果开发商以不办公为由而拒绝交房,则由开发商承担逾期交房责任。

一些小区的物业公司在业主收房前,会要求业主先交一年的物业管理费。专家提醒,业主可拒绝这项要求。根据规定,业主在收房后才与物业公司签订服务协议,才能付费,业主还未验房,这个时候还没享受物业服务,不应提前缴费。

买房过程中,常常会涉及到很多专业问题,只靠消费者个人的力量有时很难解决问题,在此,特别建议您可以考虑集体收房,人多力量大,结合专家的力量解决遇到的所有难题!如果你拒绝收房,开发商会把责任归结为业主,但是我认为是不合理的,可以采取协商。协商不交延期这段时间的无业费或者交一半。当然,延期这段时间,开发商是不会给你违约金的。最好多找些业主与开发商协商。

如果由于开发商整改导致了实际收楼日期迟于合同约定的交楼日期,但业主延迟收楼具备正当、合理的事由,并不属于无故拖延。在这种情况下,合同约定交楼日期与业主实际收楼日期期间产生的物业服务费用,应由开发商负担。当开发商的主张无法律依据,业主可以依法拒绝收楼,并主张自楼房符合实际交付条件之日起方计收物管费。

根据《物业管理条例》第四十二条规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。从该条款来看,首先明确了合同约定的效力,同时补充了已竣工尚未交给物业买受人情形下,物业服务费用由建设单位交纳的规则。该条款以“交给”作为分界岭,然而“交给”一词并不是一个法律用语,其准确的含义应当是“交付”。就该条款,各地纷纷通过规定的形式进行了补充和细化,以几个城市为例:

《上海市住宅物业管理规定》第四十五条规定:前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。

《杭州市物业管理条例》第三十八条规定:物业交付使用前,建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后,物业服务费由业主承担。

《江苏省物业管理条例》第三十四条规定:前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。

通过上述条款可以看到各地司法实践中普遍认可了“交付”作为分界岭这一方式,认定房屋是否“交付”顺理成章便成了判断物业费承担主体的关键所在。“交付”标志到底是什么呢?从常理判断,交钥匙或者交房卡后,房屋买受人才能进入房间,因此,司法实践中常常会采取“交钥匙”作为一手房的交付标志。但是如果房屋买受人延期收房或者拒绝收取钥匙,将会造成开发商的风险。因此,实践中为规避上述问题的产生,开发商往往会在商品房预售合同中增加一条:逾期不办理房屋验收交接手续,经书面催告一次仍未来交验的,催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋视为转移,相关风险责任由买受人承担。这一条款意味着,只要在庭审过程中提交了《商品房交付通知书》以及催告证明,即可向房屋买受人主张物业费。

商品房预售合同属于开发商拟定并反复使用的格式合同,这种约定是否完全有效呢?其实,判断该条款是否可以直接适用需要分成两类情况进行讨论:第一种情况是房屋买受人在没有任何理由不收房的,这种情况下应当判定业主主观上存在“恶意”,进而直接适用商品房预售合同的约定,该房屋视为转移,并由买受人承担物业费;第二种情况是房屋存在质量问题,那么就需要判定该房屋存在质量问题的严重程度,是否符合交付标准。如果房屋符合交付标准,例如已经取得《住宅交付使用许可证》,或者虽然存在质量问题但不影响实际居住使用的,仍然应当认定由买受人承担物业费,反之,则应当由开发商承担物业费。

在司法实践中,物业公司打“交付”类官司常常受阻,法院认为房屋是否交付属于商品房买卖合同纠纷,应当先由开发商同买受人打违约官司后,物业公司再行起诉。在这种情形下,我们建议在前期物业服务合同中对物业费起算点进行明确约定,即按照收房通知书约定的日期起算物业费,以便于法院在审理过程中可以直接援引相关条款,并将“交付”作为一种案件事实的认定,以减少不必要的麻烦和损失。此外,虽然我国不是判例法国家,但是各地中院判决也会对当地基层法院产生一定的影响,所以适当提供一份已经生效的判决给法官作为参考,也不失为一种好的方式。

所以说,业主延期收房,责任和费用有可能是业主承担,也有可能是开发商承担。这得视具体事例而定。当然,我们不主张业主无缘无故即毫无理由延期收房,这种行为于双方都没有实际性好处,相反会引起很多事端。

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