摘要：对某住宅项目收房时发现的土建、外窗、强电、弱电、给排水、燃气等质量问题的原因进行了分析和研究，探讨了质量问题的控制关键点，并从施工准备阶段、施工过程、成品保护等方面提出了具体的防治措施。

0、引言

房屋的质量问题关系到小区业主人住的舒适性和安全性，也关系到开发商和施工单位的后期管理维护。本文对收房过程中小业主提出的质量问题进行分析，得出来一些有意义的结论，这些结论可以在以后的施工和管理过程中对质量问题提前进行预防和着重处理，进而减少质量问题的发生。

1、项目概况

某项目位于北京市朝阳区东四环外，项目总建筑面积20万m2，包括15万m2住宅和5万m2写字楼。住宅交房为毛坯交房。在小业主收房过程中，主要针对户内提出了各种各样的质量问题。本文统计了255户小业主收房过程中反映的质量问题，总结了产生质量问题主要原因，并提出了防治措施。

2、收房质量问题统计及原因分析

255户业主提出问题合计828项，其中土建问题占27％，外窗问题占28％，强电问题占18％，户门问题占14％。出现问题最多的是土建问题和外窗问题，强电问题和户门问题次之，其他的还包括部分弱电、给排水、燃气和设计问题。

1)土建问题。土建问题共215项，其中墙顶平整度和垂直度占29％，防水问题占17％，裂缝问题占到11％，门窗垭口不正问题占10％，外墙及外窗台破损污染问题占到10％，阴阳角磕碰超差问题占7％，墙面空鼓问题占到6％。小区住房为混凝土剪力墙结构，分户墙体和外墙大部分为剪力墙，户内隔墙为100厚的水泥条板。墙面平整度、垂直度问题的原因包括施工过程中没有按照施工图放线或误差过大、模板的强度刚度不足、模板支撑基座不实或受力变形大等。卫生间防水问题包括卫生间渗水、墙面有水渍、防水层脱落等，原因主要是没有按照合理工序施工而造成的防水层破坏、关键部位如管根部位处理不好等。出现裂缝的主要原因有户内预制隔墙板板间缝隙处理不好、施工洞口与剪力墙间接缝处理不好、粉刷层开裂等。外墙面为仿石涂料，外墙面和外窗台破损占土建问题的10％，原因主要是由于施工过程中成品保护不力造成的。其他的问题是阴阳角磕碰、护栏损坏也是成品保护不好造成的。

2)外窗问题。一般来说，小业主收房后，不会更换外窗。因此。小业主对于外窗检查的比较仔细。统计结果表明，外窗问题占总质量问题总数的28％，合计223项。在对质量问题分析中发现，其中一个大项是纱窗问题，主要是纱窗尺寸不合适问题。在施工过程中，预留的窗洞口在尺寸上有偏差，因此外窗尺寸根据窗洞El进行了调整，使之符合现场实际。比较遗憾的是，纱窗没有进行相应的调整，出现了尺寸不合适的问题。其他主要问题包括窗户的调整，如窗扇和五金件的调整问题，以及成品保护问题，表现为窗户的磕碰划伤等。外窗的打胶开裂和打胶不匀也是业主提出的主要问题之一。

3)强电问题。强电问题合计152项，其中灯泡不亮、缺灯泡占到所有强电问题的43％；开关坏和开关未装问题占到14％；插座面板损坏、未装等问题占到16％；线路问题，包括跳闸、插座的接线占到14％；配电箱损坏、安装不正等占到11％。上述问题主要是由于工人施工过程中责任心不强和成品保护不力而造成的。

4)户门问题。户门问题与外窗的问题产生的原因一样，主要是门的安装质量不好和成品保护不到位。其中，门框和门槛磕碰划伤问题占到23％，门扇的磕碰划伤占到19％；户门开启不畅，调整问题占到17％；在安装过程中，门框和门扇尺寸不协调，产生的门有缝问题占到19％；锁具和把手调整问题分别占到14％和8％。

5)弱电问题。户内弱电系统包括有线电视系统和电话网络系统等，出现的主要问题类型与强电问题相似，包括面板未装、松动、弱电箱倾斜损坏以及未穿线等。产生的原因也与强电问题产生原因相似即工人施工问题及成品保护不到位造成的。

6)给排水问题。户内给排水问题涉及到水表、管线、地漏的问题，在入住的过程中，提的最多的是水表问题，包括面板脱落、损坏等，其他的小问题有地漏标高不合适、排水管道反坡以及管线渗水等。

7)燃气问题。燃气工程属于最后安装的系统，出现的主要问题是燃气表盖损坏丢失和穿楼燃气管道封堵不好等。

3、质量问题预防控制关键点

综合分析质量问题产生原因，主要集中在几个方面：

1)施工管理问题：各级单位的施工管理不规范，管控不紧凑。施工单位管理比较混乱，没有形成严格的质量管理体系，或者制度仅仅流于书面形式，没有运用到实际中。

2)工人素质问题：工人素质较低，技术培训浮于形式，工人的质量意识不强，对施工部位在整体建筑物中所起的作用不了解，且不按操作规程进行施工。

3)成品保护问题：成品保护意识不到位，存在很多交叉破坏的情况。

4)设计问题：各专业设计师沟通不够，专业图纸不配套，比如某些房间建筑的空调孔和配备的电气插座分别布设在窗户的两侧，造成后期重新开孔或者改线问题。另外，设计师在设计过程中考虑不周，造成质量问题的产生。比如，屋面采用架空板设计，且架空板直接设置在外露的防水沥青卷材上面，后施工的架空板对防水卷材产生了破坏，造成了顶层多处漏水，如果在设计过程中对防水层加设保护层则此问题就会得到控制。

5)成本控制问题：房产开发商为了降低成本，在招标过程中压低报价，施工单位只能利用低价中标。为了保证足够的利润，施工单位采用质量较差的材料，这样就容易引起质量问题，比如门窗打胶利用价格低质量差的外窗胶，导致后期窗胶开裂问题严重。

甲方作为建筑工程的监督者和管理者，在控制产品质量方面起着重要的作用。为了减少收房过程中业主提出的质量问题的发生频率，甲方应着重控制以下几个方面：

1)施工准备阶段的管理。在施工单位进场之初要严格审查施工图纸和施工组织设计，着重审查节点做法、关系到后续工程的预留做法等，减少由于设计的原因引起的质量问题。如上述纱窗问题，在加工之初应考虑到纱窗尺寸不协调问题，并加以改进；又如在安装门的门洞口预留问题，应考虑到施工过程中地暖的标高处理不准的问题，提高门下口标高并提高门槛高度，防止门下口和地坪标高发生冲突。

2)施工过程的管理。施工过程中的质量管理是控制施工质量的关键，只有保证施工过程的质量，才能保证最终建筑产品的质量。质量管理要坚持“三全”管理的原则，即做到全员、全过程、全方位的管理。产品的质量是建设项目各环节全部管理人员、施工人员的工作和活动的综合反映，任何一个环节人员的工作和活动，都会不同程度、直接或者间接地影响建设项目产品的质量。建设项目产品的质量形成于项目实施的全过程，因此，必须把质量形成全过程中各个环节的工作和活动全面地管起来，把影响质量的因素，可能造成问题的因素，消灭在质量形成的过程中。建设项目交付成果质量所反映的工作质量，分布于整个项目的所有参与公司和部门，也分布于工程的各个工序与部位，只有保证全方位的质量管理，才能彻底消除隐患，保证工程质量。

3)成品保护问题。在统计业主收房问题中发现，成品的保护问题对于产品质量起到很重要的作用。建设过程是一个系统工程，包括很复杂的工序和各种分部分项工程，参与施工的人员众多，前一个工序完成后，下一工序施工中很容易出现对前面工程的破坏，比如设备安装工人对门窗的磕碰划伤，户内阳角的破损，窗台的破损等。还存在工人恶意对前一分部分项工程的破坏等。为了解决这个问题，首先应该在施工工序上面做好安排，避免交叉破坏；其次，做好施工人员的教育工作，要把成品保护的观念深入人心，防止工人恶意毁坏的行为。4)房屋质量检查整改。工程质量的检查工作关系到最终的工程质量，要充分利用监理的作用，发现质量问题绝不放过。要认真做好施工单位自检、监理检查、甲方检查和监督站检查工作，保证最终的工程质量。同时，监督施工单位做好班前交底和班后自检工作。

4、结语

房屋的质量问题关系到业主的生命安全、财产损失和居住舒适度，也关系到小区的后期运营。要在施工的前期、建设期间和验收过程中紧抓施工质量，保证产品的品质。针对最常出现的质量问题，编制不同的解决方案并抓落实，努力避免后期质量问题的产生。